Рефинансирование ипотеки: условия 2025

Что такое рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование ипотеки — это процесс замены действующего ипотечного кредита на новый, обычно с более выгодными условиями, с целью снизить процентную ставку, уменьшить ежемесячные платежи или сократить срок займа. По сути, вы берёте новый кредит для полного погашения старого, и дальше уже платите по новым условиям123.

Актуальные условия рефинансирования в 2025 году

• Процентные ставки. Весной–летом 2025 года средняя ставка по рефинансированию составляет около 25% годовых. По некоторым государственным программам — от 6%. Обычно рефинансирование выгодно, если разница между текущей и новой ставкой составляет не менее 1-2%31.
• Требования к заемщику.
  • Возраст: от 18 до 75 лет на момент погашения4.
  • Официально подтверждённый стабильный доход и хорошая кредитная история.
  • Отсутствие просрочек по действующим кредитам.
  • Необходимо внести не менее 6 платежей по текущей ипотеке31.
  • Суммарная долговая нагрузка не должна превышать 50% от дохода семьи5.
• Новые регуляции. С 1 июля 2025 года вводятся макропруденциальные лимиты: ужесточаются требования к минимальному взносу (20% и ниже рефинансировать сложнее), а также к уровню долговой нагрузки. Тем, кто тратит 80%+ дохода на кредиты, будет практически невозможно провести рефинансирование5.
• Сроки. Срок кредита до 30 лет. Быстрота одобрения — от нескольких недель до месяца в зависимости от банка6.

Плюсы и минусы рефинансирования

Плюсы:

• Снижение ежемесячных платежей.
• Возможность изменить срок кредита.
• Сокращение общей переплаты по кредиту.
• Перевод ипотеки в другой банк с более выгодным обслуживанием12.

Минусы:

• Дополнительные расходы: повторная оценка недвижимости, страхование, госпошлины, нотариальные услуги.
• Необходимость заново подтверждать доход и проходить все проверки13.
• Ограниченность выгоды при высоких ставках на рынке.

Как проходит процесс рефинансирования

1. Анализируйте свой кредитный договор: Удостоверьтесь, что нет ограничений на досрочное погашение.
2. Выберите новое предложение: Сравните предложения разных банков (сравнители доступны онлайн).
3. Соберите пакет документов: Паспорт, СНИЛС, документы по недвижимости, справки о доходах.
4. Подача заявки: Решение принимается в течение 2–4 недель.
5. Погашение старого кредита новым: Новый банк переводит сумму погашения в старый, подписывается новый договор736.

Когда рефинансирование действительно выгодно?

• Если разница по ставке составляет не менее 1–2% годовых.
• В начале срока кредита (основные выплаты идут в погашение процентов).
• Если есть цели — снизить текущую финансовую нагрузку либо существенно сократить срок выплат при сохранении платежа13.

Что мешает получить одобрение?

• Высокая долговая нагрузка (более 50–80% дохода уходит на кредиты)5.
• Плохая кредитная история или просрочки даже по другим договорам.
• Недостаточный или неподтверждённый доход.
• Отсутствие права собственности на квартиру (требуется не во всех банках)13.

Стоит ли торопиться с рефинансированием в 2025?

При высокой ключевой ставке нет смысла рефинансироваться «просто для галочки»: выгоднее дождаться ощутимого понижения ставок (разница хотя бы 3–5%)3. Кроме того, после оформления рефинансирования следующую попытку можно сделать не ранее чем через 6 месяцев.

Практические кейсы

Кейс 1:
Ипотека оформлена в 2023 году под 27% годовых. Заемщик выполнил 7 платежей, ставка на рынке снизилась до 22%. Оформив рефинансирование, клиент снизил ежемесячный платёж на 14,000 руб. Экономия за оставшийся срок составит около 2 млн руб13.

Кейс 2:
Семья оформила рефинансирование ипотеки, одновременно увеличив срок займа. Месячная сумма снизилась с 55,000 до 38,000 руб., но за счёт увеличения срока переплата выросла1.

Кейс 3:
Заемщик пропустил несколько выплат по иным кредитам. В 2025 году рефинансирование оказалось недоступно даже при снижении средней ставки на рынке — новый банк отказал из-за испорченной кредитной истории5.

Часто задаваемые вопросы

1. Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?
Нет, чаще всего рефинансирование возможно только путём перехода в другой банк. Исключения — индивидуальные решения в рамках политики банка6.

2. Могу ли я добавить сумму к ипотеке при рефинансировании?
Да, некоторые банки позволяют увеличить сумму займа без пропорционального увеличения кредитной нагрузки3.

3. Что делать, если ставка ещё высока?
Ждать снижения ставок на рынке или рассматривать частичное досрочное погашение для уменьшения платежей32.

4. Повлияет ли плохая кредитная история?
Да, наличие просрочек значительно снижает шансы на одобрение рефинансирования153.

5. Можно ли рефинансировать ипотеку на строящееся жильё?
Ставки ниже, если квартира уже в собственности. Некоторые банки рефинансируют ипотеку на этапе строительства, но ставки обычно выше36.

Рекомендации по рефинансированию в 2025

• Сравнивайте не только ставки, но и полные расходы — учтите страхование и сопутствующие платежи.
• Не торопитесь с рефинансированием при колебаниях ставок — разница менее 2% вряд ли даст финансовую выгоду.
• Следите за формированием кредитной истории — любые просрочки перекроют доступ к рефинансированию.
• Обращайте внимание на новые регуляции ЦБ РФ и ужесточение требований.
• При возможности переводите зарплатный проект в новый банк для получения доп. скидки по ставке2.
• Всегда читайте условия по досрочному погашению в изначальном договоре.

Материал подготовлен на основе анализа ведущих ипотечных платформ и банков РФ, а также профессиональных советов экспертов рынка недвижимости и ипотечного кредитования по состоянию на лето 2025 г.